Rozúčtování tepla a teplé vody v domě, od odečtu po vyúčtování

Týká se vás to, pokud

• jste společenství vlastníků nebo bytové družstvo a rozúčtováváte teplo a teplou vodu mezi jednotky,
• jste pronajímatel a účtujete nájemcům služby,
• provozujete areál a dodáváte teplo dalším odběratelům,
• nebo jste vlastník jednotky či nájemce a vyúčtování vám nesedí.

Co zákon žádá po poskytovateli služeb

Rámec je zákon č. 67/2013 Sb., o službách, a vyhláška č. 269/2015 Sb. ve znění vyhlášky č. 274/2023 Sb. Vyúčtování služeb SVJ, bytového družstva i pronajímatele stojí na týchž pravidlech, liší se jen tím, kdo je schvaluje. Lhůty jsou krátké a pokuta běží za každý započatý den.

Povinnost	Lhůta	Odkud
Doručit vyúčtování skutečných nákladů a záloh	do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období	§ 7 odst. 1
Doložit náklady a umožnit pořízení kopie podkladů, když o to příjemce písemně požádá do 30 dnů	do 30 dnů od doručení žádosti	§ 8 odst. 1
Vyřídit včas uplatněné námitky	do 30 dnů od jejich předložení	§ 8 odst. 2
Provést finanční vyrovnání přeplatku nebo nedoplatku	do 4 měsíců od doručení vyúčtování	§ 7 odst. 3
Informovat příjemce o zjištěné spotřebě tepla a teplé vody	za kalendářní měsíc, do konce následujícího měsíce	§ 8a odst. 1 a 2

Pokuta za prodlení s nepeněžitým plněním je nejvýše 50 Kč za každý započatý den prodlení a náleží druhé straně, tedy každému příjemci zvlášť. Nedojde-li k ujednání s dvoutřetinovou většinou nájemců nebo k rozhodnutí družstva anebo společenství, činí přesně 50 Kč za den (§ 13). U domu s dvaceti jednotkami a třiceti dny prodlení je to 30 000 Kč.

Meze, na kterých vyúčtování nejčastěji padá

Náklady na vytápění se dělí na složku základní a spotřební. Základní složka činí 40 % až 60 % a její výši určí poskytovatel podle klasifikační třídy ukazatele průměrného součinitele prostupu tepla Uem podle přílohy č. 6 vyhlášky, tedy 60 % pro třídu C a lepší, 50 % mezi C a E a 40 % pro ostatní budovy a budovy, kde Uem není známo. Takto určenou složku smí pak posunout nejvýš o 10 procentních bodů. Rozdělení se v zúčtovací jednotce provede pro dané období jen jednou a v základní složce připadá na 1 m² započitatelné podlahové plochy u všech příjemců stejná částka (§ 3 odst. 1).

Rozdíly v nákladech na vytápění na 1 m² započitatelné podlahové plochy nesmí u příjemců s měřidly nebo se zařízením pro rozdělování nákladů překročit hodnotu o 30 % nižší a o 100 % vyšší oproti průměru zúčtovací jednotky, tedy leží mezi 70 % a 200 % průměru. Kdo je mimo, tomu se spotřební složka upraví na mez, zůstatek se rozdělí mezi ostatní podle náměrů, a pokud tím spadne mimo mez někdo další, postup se opakuje, dokud mezím nevyhoví všichni (§ 3 odst. 2). To poslední se dělá špatně nejčastěji, protože jedno kolo nestačí.

Pro zúčtovací období, která začala do 31. 12. 2023, platí ještě stará dolní mez 80 %. Novela vyhláškou č. 274/2023 Sb. je od 1. 1. 2024 změnila na 70 % a podle jejího přechodného ustanovení se dřív započatá období dopočítají podle dosavadního znění. Pozdní vyúčtování za rok 2023 se tedy dnes počítá jinak než za rok 2024.

Kdo neumožní odečet

Neumožní-li příjemce instalaci měřidel s platným ověřením nebo zařízení pro rozdělování nákladů, nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, anebo je neoprávněně ovlivní, určí se u něj spotřební složka podle přílohy č. 2 vyhlášky, tedy trojnásobkem průměrné hodnoty na 1 m² (§ 3 odst. 5 vyhlášky a § 6 odst. 3 zákona). Zbytek se rozúčtuje mezi ostatní, a spodní a horní hranice se pak odvodí od průměru u těchto ostatních příjemců, ne od průměru celého domu. Když instalace nešla z prokazatelných technických důvodů, není to totéž, takový příjemce dostane průměrnou hodnotu bez zvýšení (§ 3 odst. 6).

Rozbité měřidlo není totéž co neumožněný odečet

Na tomhle se chybuje často a stojí to tisíce. Trojnásobek podle přílohy č. 2 je sankce a dopadá jen na toho, kdo neumožnil instalaci měřidla s platným ověřením, přes opakované prokazatelné upozornění neumožnil odečet, anebo měřidlo neoprávněně ovlivnil (§ 3 odst. 5). Kdo má měřidlo prostě rozbité, pod sankci nespadá. Při poruše měřidla stanoví poskytovatel spotřební složku za dobu poruchy podle údajů dvou z klimatického hlediska srovnatelných zúčtovacích období (§ 5 odst. 4). Kdo tyhle dva případy slije dohromady, naúčtuje sousedovi trojnásobek, na který nemá nárok, a u námitky to neobhájí.

Třetí případ je byt odpojený od vnitřního rozvodu vytápění. Ten platí jen základní složku, a jeho započitatelná podlahová plocha se přepočte na nepřímo vytápěnou podle přílohy č. 1 části A bodu 2, tedy podle počtu stěn sousedících s vytápěnými místnostmi, od 0,1 při jedné stěně po 0,75 až 1,0 při pěti a více. Stěnou se rozumí i strop a podlaha. Chodby a schodiště společných částí se za sousedící vytápěné místnosti nepovažují, i když v nich otopné těleso je (§ 5 odst. 2).

Co se mění 1. ledna 2027

Odběrná místa musí být do 1. ledna 2027 osazena dálkově odečitatelnými stanovenými měřidly (§ 7 odst. 11 zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií). Tím zároveň vzniká povinnost podle § 8a zákona o službách, tedy doručovat každému příjemci informaci o jeho zjištěné spotřebě za každý kalendářní měsíc, a to do konce následujícího měsíce. Ujednat se dá jiný způsob, ale nikdy období delší než měsíc, s jedinou výjimkou údaje od počátku zúčtovacího období do konce právě uplynulého měsíce, a nikdy doručení později než do 25 pracovních dnů od konce období. Náklady na poskytování těchto informací nelze zahrnout do nákladů na služby (§ 8a odst. 4).

Prakticky to znamená, že z jedné roční agendy se stává dvanáct měsíčních. Povinnost je splněna i zpřístupněním na dálku, ale jen tehdy, když o tom příjemce prokazatelně vyrozumíte, a ten si může písemně vyžádat listinnou podobu na svoje náklady (§ 8a odst. 5).

Co dělám já

• Nastavím zúčtovací období, poměr základní a spotřební složky a klíče u ostatních služeb podle § 5 zákona, tak aby seděly na stanovy nebo na ujednání s nájemci.
• Spočítám rozúčtování vlastním nástrojem, včetně mezí, opakovaného dorovnání, trojnásobku podle přílohy č. 2 a započitatelné podlahové plochy podle přílohy č. 1.
• Ohlídám náležitosti vyúčtování podle § 6 vyhlášky, tedy i povinné texty a údaje, na které se zapomíná.
• Vedu měsíční informace o spotřebě podle § 8a a hlídám jejich lhůty.
• Připravím podklady k doložení a odpověď na námitky ve lhůtě.
• Vyúčtování samo podepisuje a rozesílá poskytovatel služeb, tedy vy. Já připravuji podklady a čísla a nesu odpovědnost za to, co spočítám.

Když vám vyúčtování nesedí

Na písemnou žádost o doložení nákladů i na námitky máte 30 dnů od doručení vyúčtování. Nepodáte-li námitky v této lhůtě, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasíte. Než napíšete, spočítejte si, jestli vaše náklady na 1 m² vůbec leží v mezích, které vyhláška dovoluje.